LTV와 DTI 부동산투자 필수 용어 뜻과 의미

LTV와 DTI 부동산투자 필수 용어 뜻과 의미

 

 

 

 

부동산 관련 뉴스를 읽거나 부동산을 매매하려고 할 때 LTV와 DTI에 대해 많이 들어보셨을텐데요, 대출을 받을 때 LTV와 DTI를 항상 신경써야 돼서 용어의 뜻과 의미에 대해 궁금증이 들었던 분들이 계셨을 것 같아요. 그렇다면 LTV와 DTI 무엇인지 알아볼게요.

 

 

 

주택담보대출 비율(LTV)이란?

 

 

 

우리가 보통 집(부동산)을 구매할 때 구매액을 전액 현금으로 주고 구입하는 경우는 없죠. 가격이 굉장히 비싸니까요. 그래서 대부분 일부 가액에 대해 대출을 받게 되는데, LTV는 주택 가격에 대해 대출이 가능한 한계선을 말해요. 예를 들어서 내가 살 부동산의 가액이 1억이고, LTV가 70%라면 담보가액 1억원 중 7,000만원까지만 대출을 받을 수 있다는 것이죠. 그래서 최종적으로 3,000만원 내 돈과 7,000만원 대출로 부동산을 사게 되는 것이에요.

 

 

 

실제로는 더 적은 금액을 대출받을 수 있다.

 

만약 실거주 목적이 아닌, 투자용도로 세입자를 끼고 주택(부동산)을 구입하는 경우 위 LTV 비율에 해당하는 금액에서 임차보증금을 뺀 금액까지만 대출이 가능해요. 그 이유는 소액 임차인인 경우 경매에 넘어가더라도 소액임차인의 삶의 안정성 보장을 위해 일정 금액은 보장해주기 때문이죠. 따라서 은행은 떼일 수 있는 돈이기 때문에 최대한 보수적으로 대출을 진행하죠. 

 

 

 

 

총부채상환비율(DTI)란?

 

 

다음으로 알아볼 것이 LTV와 DTI 중 총 부채 상환비율이라고 불리는 DTI인데요, LTV가 담보가 되는 건물 가액을 기준으로 했다면 DTI는 총 소득에 대비해 연간 원리금을 상환하는 비율을 제한할 것인지를 나타내는 것이에요. 즉, 나의 소득 수준에 따라 결정하겠다는 것이죠.

 

 

이렇듯 DTI는 LTV의 단점을 보완해주는 역할을 해요. LTV와 DTI는 부동산 가격의 폭등을 억제하기 위해 나온 제도인데, 만약 DTI가 없고 LTV만 적용된다면, 소득이 높은 사람들은 대출을 적게 받고도 부동산을 매입할 수 있게 되기 때문에 가격 억제 효과가 반감될 수밖에 없는 것이죠. 그래서 LTV와 DTI 제한을 동시에 시행하고 있죠. 

 

 

실제로 대출이 가능한 액수 계산해보기

 

 

 

우선, 서울에 시가 3억원의 부동산을 매입한다고 가정해봅시다. 방은 3개가 있고, LTV가 60% 적용된다고 해봅시다. 각각의 방 3개는 최우선변제금액이 보장되므로, LTV 60%가 적용된 1억 8,000만원에서 서울 내 각 방의 보증금 보장기준인 2,500원 X 3 = 7,500만원을 차감하면 됩니다. 따라서, 대출은 1억 500만원까지 받을 수 있는 것이죠. 

 

 

LTV와 DTI의 목적과 한계

 

LTV와 DTI는 부동산 과열을 억제하기 위해 나온 제도에요. 하지만 문제는 LTV, DTI 비율이 경제 침체기 등 부동산 하락기에도 그대로 적용된다는 점에서 실효성에 대한 의문이 끊임없이 제기되어 왔어요. 

하지만 그렇다고 장점은 전혀 없는 백해무익한 제도는 아니에요. 무분별한 대출을 제한하여 가계부채의 질을 개선하고, 과도한 부동산 투기를 방지할 수 있기 때문이죠. 아무래도 국민들이 빚을 많이 지고 있을수록 국내 경기에 좋지 않은 영향을 주기 때문이죠.

 

 

 

DTI 적용 예외도 있어요!

 

1. 대출금이 1억 미만인 경우에는 DTI 규정이 적용되지 않아요.
2. 어쩔 수 없는 계기로 부동산을 받게 되어 채무를 떠안는 경우(상속 등)
3. 대환 대출

이렇게 LTV와 DTI에 대해 알아봤는데요, 부동산 매매에 큰 도움이 되었으면 합니다.