저당권과 근저당권의 차이 쉽게 알아보기

저당권과 근저당권의 차이 쉽게 알아보기

 

 

 

우리가 부동산을 구매할 때 보통 매입대금을 모두 내 돈으로 결제하는 경우는 거의 없습니다. 만약 현금으로 한 번에 계산할 수 있다면 그 사람은 현금 부자겠죠. 따라서 은행에서 대출을 받아 구매하는 것이 일반적인데요, 담보대출을 받게 되면 은행에서 근저당권을 설정하게 됩니다.

 

 

제 친구 중에서도 집을 살 때 대출을 받았지만 자신의 집에 근저당권 설정 여부를 모르는 사람이 있는데요, 나의 재산권에 영향을 미칠 수 있기 때문에 반드시 확인하셔야 하죠. 그렇다면 저당권과 근저당권 차이가 무엇인지 알아볼게요.

 

 

저당권과 근저당권의 차이를 알기전에 큰 개념을 알고갑시다!

 

 

우선 저당권 및 근저당권을 이해하려면 은행의 입장을 고려해봐야 합니다. 만약 나에게 평소 알지 못했던 사람이 돈을 빌리러 온다면 여러분들은 어떻게 할 것인가요? 그 사람이 돈을 갚지 않거나 못갚는 상황에서도 돈을 받을 수 있는 안전장치 하나쯤은 하지 않을까요? 

 

 

 

 

은행도 마찬가지입니다. 대출을 받아간 채무자가 돈을 갚지 못했을 때 담보로 설정해놓았던 부동산을 경매를 진행해 현금으로 환가한 후 채권을 회수하고자 하는 안전장치가 바로 이 저당권 및 근저당권의 의미입니다. 

 

그렇다면 저당권과 근저당권의 차이는 뭘까요?

 

 

 

 

 

 

 

근저당권의 경우 “장래 증감 변동하는” 채권에 대한 권리를 나타낸 권리입니다. 반면 저당권의 경우에는 “확정된 채권”에 대한 권리이죠. 다음과 같은 예를 들어보겠습니다.

 

 

 

 

▶저당권의 예: 갑수는 경기도 한 시골마을에 있는 집을 구매하기 위해 은행에 내가 살 부동산을 담보로 제공, 저당권을 설정하고 3,000만원을 빌렸습니다. 그런데 갑수는 빌린 돈을 갚아야할 만기가 도래했음에도 갚지 못했습니다. 그래서 은행은 갑수의 집을 경매에 넘겼습니다. 

 

 

▶근저당권의 예: 위와 마찬가지로 갑수는 은행에게 살 집을 담보로 제공하고 근저당권을 설정하면서 3,000만원을 대출받았습니다. 갑수는 이후 1,000만원을 갚았는데 다시 자금이 필요해져서 500만원을 대출받았습니다. 하지만 이후 만기가 돌아오자 돈을 갚지 못했습니다. 그래서 역시 갑수의 집은 경매에 넘어갔습니다.

 

 

 

 

 

다시 말하면 저당권과 근저당권의 차이는 채권액의 확정여부라고 할 수 있어요. 저당권은 설정 시점부터 채무액이 확정되지만, 근저당권은 변제기가 도래할 때 비로소 확정된다는 점에서 저당권과 근저당권의 차이가 발생하죠.

 

즉, 만약 3,000만원을 빌리고 저당권을 설정했다면 3,000만원을 갚으면 그 저당권은 소멸되지만, 근저당권을 설정한 경우 3,000만원을 갚더라도 변제기가 도래하지 않았다면 근저당권은 소멸하지 않는다는 것입니다. 

 

저당권 및 근저당권은 말소기준권리가 된다.

 

저당권, 근저당권 모두 변제기에 채권액이 변제되지 않으면 부동산 소유자의 동의 없이 경매를 진행할 수 있어요. 이것을 임의경매라고 하는데요, 경매를 통해서 환가된 대금을 받는 순위는 이 저당권 및 근저당권을 기준으로 정해져요.


만약 아래처럼 근저당권이 두 번, 전세권이 마지막에 다음 금액으로 설정되었고, 경매를 통해서 환가된 금액이 5,000만원이라고 해 볼게요. 그렇다면 첫 번째 근저당권자, 두 번째 근저당권자는 차례로 각각 3,000만원과 2,000만원을 받아가는데요, 이들이 모두 돈을 받으면 더 이상 남는 돈은 없고 세 번째 전세권자는 한 푼도 받지 못하게 되요.

 

 

 

 

하지만 경매가 진행되면 첫 번째 근저당권자 이후로의 권리는 모두 소멸이 되기 때문에 전세권자는 한 푼도 받지 못했지만 더 이상 전세권을 주장할 수 없는 상황이 되버린 것이죠. 이것을 가지고 첫 번째 근저당권을 “말소기준권리” 라고 해요. 즉, 권리 말소가 되는 기준이라는 것이죠.


이렇게 저당권과 근저당권의 차이 및 경매 이후의 상황에 대해 알아봤는데요, 아무래도 나의 재산권과 연관된 것이니, 대출을 받을 때, 부동산을 구매할 때 저당권과 근저당권의 차이 뿐 아니라 등기부등본을 반드시 확인하셔서 안전한 부동산 거래 하시기 바랍니다.